얼마 전 오랜만에 중학교 친구들과의 모임이 있었습니다. 10년만에 만나는 친구, 20년만에 만나는 친구도 있었는데, 오랜만에 만나는데 정말 반갑고, 어릴때 처럼 장난도 치고, 추억도 팔아가면서 재밌게 놀았었습니다.
밥을 다 먹고 친한 친구하나가 저한테 너는 집도있고, 땅도 있고 부자니깐 니가 쏘라고 장난스럽게 말했는데, 분위기상 어쩔 수 없이 계산을 했습니다. 집과 땅은 돈이 아니라고 아무리 이야기해도 믿어주지 않아서..
저는 집도 있고, 땅도 있습니다. 그렇지만 집문서 땅문서는 자산이지, 현금은 아닙니다.
내 집이 있고, 내 땅이 있다는건 참 마음 든든하지만, 그렇다고 그걸로 더울 때 아이스크림하나 사먹을 수 없습니다.
저는 5년 후, 목돈을 만들기 위해 소액으로 투자를 하는겁니다. 3천만원에 산 땅의 가치가 5년 후 3억이 된다한들, 그 땅이 팔리지 않는다면 성공적인 투자가 아닙니다. 개발업자가 아파트를 짓고, 상가를 짓기위해 나에게서 그 땅을 사야 내가 돈을 버는것이죠.
만약 내 땅이 개발된다면 다 돈을 버는걸까요? 아닐 수도 있습니다. 만약 내 땅 위에 역이 생기거나 공공을 위한 시설이 생긴다면 헐값에 땅을 빼앗길수도 있습니다.
토지로 돈을 벌기위해서는 개발방식을 이해해야합니다. 3가지 방식이 있는데 수용개발, 환지개발, 혼용개발의 방식입니다.
수용은 내 땅을 돈을 주고 뺏어가는 행위입니다. 공시지가를 기준으로 적정금액을 산정해서 보상해주지만, 지주입장에서는 제값을 못받고 땅을 뺏기게 되는거죠.
네이버에서 찾은 그림입니다. 아름다운 모습이죠. 하지만 현실은 다릅니다.
내 땅이 수용되면 이렇게 아름답지 않죠? 이런 모습들 많이 보셨죠?
토지에 투자하면서 실패하는 것 중 하나가 땅을 수용당하는 것입니다.
가끔 토지분양을 하는 분들을 보면 역과 200m이내의 초역세권 토지라면서 분양하는 분들이 있습니다. 이런 역세권 땅은 없다면서.. 하지만 역과 200m이내라면 수용방식의 개발이 이뤄질 가능성이 매우 높습니다. 보통 역을 생각해보면 역 앞 광장이 생기고, 주차장이 조성되죠? 이런 부지는 수용됩니다.
환지개발은 개발업자에게 개발비용을 어느정도 땅으로 떼어주는 것입니다. 이것도 내 땅을 뺏기는것인데, 왜 환지개발이 되어야 돈을 버는 것일까요? 잘 설명되어있는 그림이 있어서 가져왔습니다.
<출처:네이버>
평당 100만원의 가치가 있는 땅 100평이, 평당 500만원의 가치가 있는 땅 50평이 된다면?
1억짜리 땅이 2억5천의 땅이 된겁니다. 지주 입장에서는 이익이겠죠? 이게 환지방식입니다.
저번에 제가 이야기했었죠? 역세권 개발은 환지방식이라 안전하다고!
마지막은 혼용방식입니다. 수용과 환지가 합쳐진 방식의 보상인데, 사례가 많지는 않습니다.
내 땅이 개발된다고 다 투자에 성공하는것은 아닙니다.
철저한 분석을 통해서 수용당할 땅을 피하고, 환지나 입체환지로 보상받아야 성공하는 것입니다.
다행히 요즘은 수용개발보다는 환지개발의 사례들이 늘어나고 있는 추세입니다.
어떤 지역이 환지개발인지, 어떤지역이 수용개발인지는 그동안 도시개발 사례들을 보면서 예측할 수 있습니다. 좋은지역에 투자해서 다들 부자되자고요^^
